Sameie i fast eiendom
Eier dere en hytte, tomt eller teig sammen og er blitt uenige om bruk, kostnader – eller om en av dere vil ut? Da står du i et sameie i fast eiendom, regulert av sameieloven når ikke annet er avtalt. De vanligste konfliktene handler om at én bruker eiendommen mer enn de andre, om hvem som skal betale for vedlikehold, og om retten til å kreve seg ut av sameiet.
Advokat Stensland & Co bistår sameiere i tvister om bruk, kostnader, salg av andel og oppløsning av sameie i fast eiendom.
Gratis førstesamtale! Vi sjekker om forsikringen din dekker advokat før vi starter.
De vanligste situasjonene vi hjelper med
-
Å komme seg ut -oppløsning av sameiet
Det vanligste, og ofte mest betente, spørsmålet er om en sameier kan tvinge gjennom en oppløsning når samarbeidet har låst seg. Hovedregelen er at hver sameier kan kreve sameiet oppløst med rimelig varsel, med mindre noe annet er avtalt. Kan eiendommen deles fysisk uten uforholdsmessig verditap, skjer oppløsningen ved deling. Ellers ved salg, om nødvendig tvangssalg, der nettoen fordeles etter andel. For sameie i fast eiendom kan jordskifteretten gjennomføre både delingen og oppløsningen.
-
Bruk av eiendommen
Hver sameier har rett til å bruke eiendommen så langt det ikke urimelig går ut over de andres tilsvarende rett. Bruken skal være i samsvar med det eiendommen er ment for. Konflikt oppstår typisk når én sameier tar eiendommen mer i bruk enn sin andel skulle tilsi, bebor hytta store deler av året, disponerer den beste delen, eller stenger de andre ute. Da kan de øvrige ha krav på å få bruken regulert, eller på et økonomisk oppgjør for den skjeve utnyttelsen.
-
Kostnader og vedlikehold
Utgifter til eiendommen fordeles som hovedregel mellom sameierne etter størrelsen på andelene. En sameier som har lagt ut for nødvendige kostnader, forsikring, vedlikehold, felles avgifter også liknende, kan kreve de andre for deres del. Vanlig forvaltning kan et flertall beslutte, mens tiltak som går utover dette, eller som vesentlig endrer eiendommen, krever tilslutning fra flere eller alle. Nettopp grensen mellom vanlig vedlikehold og større tiltak er en gjenganger i konflikter.
-
Salg av andel og forkjøpsrett
Hver sameier kan i utgangspunktet fritt selge eller pantsette sin egen andel. Men selges en andel ut av sameiet, har de øvrige sameierne normalt forkjøpsrett, en rett til å tre inn i salget og overta andelen på samme vilkår. Både om forkjøpsrett gjelder, fristene for å gjøre den gjeldende, og hva som skjer ved overføring innad i familien, bør avklares før en andel skifter hender.
-
Rett forum - jordskifteretten
Sameietvister kan føres for de alminnelige domstolene, men jordskifteretten har ofte de beste virkemidlene. Den kan både oppløse sameiet, gjennomføre delingen, og fastsette en bruksordning som regulerer bruk, drift og kostnader mellom sameierne, som regel med en gunstigere kostnadsordning. Riktig spor bør velges tidlig.
Ofte stilte spørsmål
-
Som hovedregel kan hver sameier kreve sameiet oppløst med rimelig varsel. Lar eiendommen seg ikke dele fysisk, skjer oppløsningen ved salg, om nødvendig tvangssalg, og jordskifteretten kan gjennomføre den. En slik rett kan være begrenset ved avtale.
-
Muligens. Hver sameier skal kunne bruke eiendommen uten at det urimelig fortrenger de andres like rett. Utnytter én langt mer enn sin andel, kan de øvrige ha krav på å få bruken regulert eller på et økonomisk oppgjør.
-
Kostnadene fordeles etter andel. Har du lagt ut for nødvendig vedlikehold, kan du kreve de andre for deres del. Er det uenighet om drift og fordeling, kan jordskifteretten fastsette en bindende bruksordning.
-
I utgangspunktet ja, men de andre sameierne har normalt forkjøpsrett når andelen selges ut av sameiet. Fristene og unntakene bør avklares før salget gjennomføres.
-
Vanlig forvaltning og vedlikehold kan et flertall beslutte, regnet etter andel. Tiltak som går utover dette, eller som vesentlig endrer eiendommen, krever tilslutning fra flere eller alle sameierne.
Gratis førstesamtale
Står du i eiendomstvist? Vi ser gjerne på saken din. Ta kontakt for en gratis førstesamtale. Her vurderer vi om du har en god sak, hvilket spor som passer, og sjekker om forsikringen din dekker advokat før vi starter.
Advokat Stensland & Co - tlf. 922 100 27 - post@stenslandco.no
Tilbake til: Grenser, rettigheter og jordskifte