Riving av bærevegg i leilighet – dette må styret i sameier og borettslag vite
Har en seksjonseier eller andelseier søkt om å rive bærevegg eller gjøre inngrep i en bærende konstruksjon?
For styret i sameier og borettslag er dette en sak som må håndteres med stor varsomhet. Inngrep i bærende konstruksjoner er ikke vanlig oppussing. Dette er et søknadspliktig tiltak som krever tillatelse fra kommunen, og arbeidene må normalt prosjekteres og utføres av foretak med ansvarsrett.
Styrets ansvar når en beboer vil rive bærevegg
Når tiltaket gjelder en leilighet i et sameie eller borettslag, må styret vurdere mer enn bare beboerens eget behov.
Styret må blant annet ta stilling til:
om tiltaket berører byggets bæresystem
om tiltaket påvirker fellesarealer eller felles konstruksjoner
om nødvendig dokumentasjon foreligger
om søknad skal sendes av ansvarlig foretak
om boligselskapets samtykke må gis før prosjektet settes i gang
For styret handler dette først og fremst om å beskytte bygget, fellesskapet og boligselskapets ansvar.
Riving av bærevegg er søknadspliktig
Direktoratet for byggkvalitet legger til grunn at inngrep i en bærevegg eller bæresøyle regnes som en vesentlig endring eller vesentlig reparasjon. Det betyr at tiltaket krever søknad og tillatelse fra kommunen, og at relevante krav i byggteknisk forskrift gjelder.
Dette innebærer at arbeidet ikke kan settes i gang bare fordi beboeren har innhentet en håndverker eller en enkel vurdering. Tiltaket må håndteres som en ordinær byggesak.
Ansvarlige foretak må normalt brukes
DiBK opplyser også at når arbeidene innebærer større inngrep som å endre bærende konstruksjoner, kan man ikke søke som privatperson på vanlig måte. Da må ett eller flere ansvarlige foretak stå for søknad og gjennomføring.
For styret betyr dette at det bør kreves dokumentasjon på:
ansvarlig søker
prosjektering
statiske beregninger
plan for utførelse
kommunal tillatelse før oppstart
Styrets samtykke i sameie og borettslag
I praksis vil riving av bærevegg i leilighet ofte kreve samtykke fra styret, fordi inngrepet kan berøre byggets felles konstruksjoner og sikkerhet.
Selv om tiltaket skjer inne i den enkelte bolig, er bærende konstruksjoner normalt ikke et forhold beboeren fritt kan endre på egen hånd. Styret bør derfor behandle slike saker formelt og sørge for at samtykke ikke gis før nødvendig dokumentasjon foreligger.
I noen saker kan det også være behov for å vurdere vedtekter, husordensregler og om tiltaket går så langt at det bør forankres bredere i boligselskapet.
Hvorfor styret må være restriktivt
Bærende vegger og konstruksjoner er grunnleggende for byggets stabilitet og sikkerhet. Feil prosjektering eller utførelse kan føre til:
setningsskader
sprekkdannelser
svekket bæreevne
skade på andre leiligheter
ansvar for boligselskapet
Styret bør derfor aldri behandle slike saker som vanlig innvendig oppussing.
Slik bør styret håndtere en søknad om bærevegg
Når en beboer ønsker å rive bærevegg, bør styret som minimum kreve:
skriftlig søknad fra beboeren
beskrivelse av tiltaket
dokumentasjon fra ansvarlig foretak
statiske beregninger
bekreftelse på at tiltaket er eller blir omsøkt til kommunen
plan for gjennomføring og sikring av bygget
Det er også klokt å vurdere egne vilkår for samtykke, for eksempel krav til kontroll, ansvar og utbedring av eventuelle skader.
Vanlige feil i slike saker
Mange styrer gjør feil ved å:
gi muntlig samtykke
stole på entreprenør uten dokumentasjon
ikke kreve kommunal tillatelse
behandle tiltaket som vanlig oppussing
ikke vurdere risiko for fellesarealer og naboleiligheter
Dette kan utsette boligselskapet for unødig risiko.
Vi bistår styrer i sameier og borettslag
Vi hjelper styret med:
vurdering av søknader om riving av bærevegg
juridisk vurdering av styrets samtykke
krav til dokumentasjon og ansvar
håndtering av ulovlige arbeider
tvister om oppussing og bygningsmessige inngrep
Målet er å gi styret kontroll før arbeidet starter – ikke etter at skaden har skjedd.
Ta kontakt før styret gir samtykke
Har styret mottatt en søknad om å rive bærevegg eller gjøre inngrep i en bærende konstruksjon?
Ta kontakt før samtykke gis. En tidlig vurdering kan hindre feil, ansvar og kostbare konflikter i sameiet eller borettslaget.