En servitutt kan være av to slag:

•      Positiv servitutt er en rett til å gjøre noe på en annens eiendom: veirett, båtplass og brygge, beite, jakt og fiske, hogst, uttak av vann eller grus. Dette er det man til daglig kaller en bruksrett.

•      Negativ servitutt er en rett til å hindre eieren i noe på sin egen eiendom: et byggeforbud, en høydebegrensning eller en strøksservitutt som verner strøkets karakter.

Omfanget av en servitutt bestemmes av grunnlaget den bygger på, en avtale, en tinglyst erklæring, forholdene ved en fradeling, eller hevd og alders tids bruk. Sier grunnlaget lite, må omfanget tolkes ut fra formålet og forutsetningene da retten ble til.

Servituttloven setter samtidig en ramme begge veier. Verken rettighetshaveren eller grunneieren kan opptre på en måte som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for den andre. Mange tvister ligger nettopp i denne avveiningen, for eksempel når rettighetshaveren ønsker å bruke retten mer eller på en ny måte, eller når grunneieren vil bygge eller gjøre noe som berører den.

Ja. En servitutt er ikke nødvendigvis evig. Gjennom omskiping kan den legges om eller omreguleres, for eksempel ved at en vei flyttes forutsatt at det ikke er til vesentlig ulempe. Gjennom avskiping kan den oppheves helt, typisk når den er blitt meningsløs eller til liten nytte holdt opp mot ulempen den påfører eiendommen. Slike endringer fastsettes ofte av jordskifteretten, som regel mot vederlag.

I mange etablerte boligstrøk hviler det eldre, tinglyste klausuler, for eksempel forbud mot mer enn én bolig per tomt, krav til byggehøyde eller villamessig bebyggelse. Slike negative servitutter kan fortsatt være i kraft og sette en reell stopper for utbygging og fortetting, selv om de er gamle. Om en klausul fortsatt gjelder, hvem den beskytter, og om den kan settes til side fordi forholdene i strøket har endret seg vesentlig, må vurderes konkret. Dette er blant de mest tvistedrevne spørsmålene på området.

En servitutt faller ikke bort bare fordi den en periode ikke er brukt. Den kan derimot tapes ved frihevd, oppheves ved avskiping, eller falle bort dersom formålet forsvinner. En servitutt er gyldig selv om den ikke er tinglyst, men tinglysing gir rettsvern mot senere kjøpere. En ikke tinglyst rett kan i utgangspunktet gå tapt overfor en godtroende erverver.

Utfallet i en hevdssak avgjøres sjelden av jussen alene, men av hva du klarer å dokumentere om bruken over tid, for eksempel gjennom eldre flyfoto og kart, tidsvitner, bilder, kvitteringer og andre spor. Vi arbeider systematisk med å bygge opp dette grunnlaget, og med å vurdere om en hevd som påberopes mot deg, faktisk holder.