Advokat ved endrings- og tilleggsarbeider i entreprise
Er dere uenige om hva som er en endring, om varselet kom i tide, eller hvor mye entreprenøren kan kreve i tillegg? I entrepriseforhold er endringsreglene strenge, og både byggherre og entreprenør kan tape store beløp på feil håndtering av varsler og frister.
Vi bistår byggherrer, entreprenører og underentreprenører i saker om endringsordrer, irregulære endringer, varsling, tilleggsvederlag og fristforlengelse etter NS 8405, NS 8406 og NS 8407, fra løpende rådgivning i prosjektet til forhandling eller domstolsbehandling.
Ta kontakt for en kort, uforpliktende prat.
Vanlige tvister om endrings- og tilleggsarbeider
De vanligste situasjonene vi hjelper med:
Uenighet om hva som er en endring — byggherren mener arbeidet ligger i kontrakten, mens entreprenøren mener det er et tillegg som skal betales ekstra.
Arbeid utført uten endringsordre — entreprenøren har utført arbeid etter muntlige beskjeder, reviderte tegninger eller pålegg fra byggherrens representant, uten skriftlig endringsordre.
For sen eller mangelfull varsling — det er uklart om kravet om tilleggsvederlag eller fristforlengelse er varslet «uten ugrunnet opphold», og om kravet dermed er tapt.
Uenighet om vederlaget — hvordan tillegget skal prises: enhetspriser, regningsarbeid eller tilbud, og hvilke påslag og rigg- og driftskostnader som kan kreves.
Endringene påvirker fremdriften — entreprenøren krever fristforlengelse og dekning av merkostnader, mens byggherren varsler dagmulkt.
Slik bistår vi ved endrings- og tilleggsarbeider
Vi går gjennom kontrakten, konkurransegrunnlaget, beskrivelser og tegninger, endringsordrer, varsler, møtereferater og korrespondanse, og vurderer om arbeidet er en endring, om det er varslet i tide og hva som kan kreves i vederlag og fristforlengelse. Deretter fører vi saken videre, som forhandling om endringsoppgjøret eller for domstolene der det er nødvendig. Vi sier tydelig fra tidlig om saken er verdt å forfølge.
Med lang erfaring fra byggebransjen vet vi hvordan endringer oppstår i praksis – på byggeplassen, i byggemøter og i e-poster – og hvordan de må dokumenteres for å stå seg. Vi bistår jevnlig både byggherrer som får tilleggskrav de ikke kjenner seg igjen i, og entreprenører som skal sikre betaling for arbeid de faktisk har utført.
Ofte stilte spørsmål
-
En endring er et pålegg fra byggherren om å utføre arbeid som ikke følger av kontrakten, eller om å endre kvalitet, omfang, utførelse eller fremdrift. Både tillegg, fradrag og omlegginger kan være endringer. Grensen mot det som allerede ligger i kontrakten må trekkes konkret ut fra kontraktsdokumentene, og det er her de fleste tvistene oppstår.
-
Etter NS-kontraktene skal endringer som hovedregel pålegges ved skriftlig endringsordre. Får entreprenøren et pålegg uten slik ordre – for eksempel muntlig i et byggemøte eller gjennom reviderte tegninger – må entreprenøren selv varsle at pålegget oppfattes som en endring (irregulær endring). Gjør entreprenøren ikke det, kan retten til tillegg gå tapt.
-
Hovedregelen i NS 8405 og NS 8407 er at varsel må gis «uten ugrunnet opphold», som i praksis betyr innen få dager. Byggherren må på sin side svare uten ugrunnet opphold dersom han bestrider at det foreligger en endring – ellers anses pålegget som en endring. Fristene er korte og preklusive, og oversittelse kan innebære at kravet tapes.
-
Kontraktens enhetspriser skal normalt brukes der de passer. Passer de ikke, skal partene forsøke å bli enige om en pris – alternativt utføres arbeidet som regningsarbeid med dokumenterte kostnader og avtalt påslag. Entreprenøren kan også ha krav på dekning av økte rigg- og driftskostnader og andre følgekostnader når dette er varslet riktig.
-
Som hovedregel nei. Entreprenøren plikter å utføre endringen selv om partene er uenige om vederlaget, så lenge endringen ligger innenfor det kontrakten tillater – normalt en netto økning på inntil 15 prosent av kontraktssummen. Uenigheten løses i etterkant, men det forutsetter at entreprenøren har varslet og dokumentert kravet underveis.
-
Svar skriftlig og uten ugrunnet opphold, og angi konkret hva som bestrides: at det foreligger en endring, at varselet kom for sent, eller at beløpet er feil. Passivitet kan bli tolket som aksept. Be samtidig om dokumentasjon for medgått tid, materialer og kostnader, slik at kravet kan kontrolleres.
-
Kostnadene avhenger av sakens størrelse, dokumentmengde og hvor langt tvisten må føres. Vi avklarer omfang, prosessrisiko og økonomisk interesse tidlig, og legger opp arbeidet trinnvis.
Har du fått et tilleggskrav du er uenig i, eller strever du med å få betalt for endringsarbeider du har utført? Vi ser gjerne på saken. Send oss kontrakten, endringsordrer, varsler og relevant korrespondanse, så gir vi deg en førstevurdering. Vi vurderer hvilke frister som gjelder og hva som bør gjøres videre.
