Uklare eller manglende kontrakter i entreprise
Er det uklart hva som faktisk er avtalt i et byggeprosjekt? Da kan uenigheten raskt spre seg til pris, fremdrift, endringer og ansvar. En mangelfull kontrakt betyr ikke at partene står uten rettigheter, men det kan gjøre saken betydelig vanskeligere å bevise og løse.
Vi bistår byggherrer, entreprenører og underentreprenører når kontraktsgrunnlaget er uklart, ufullstendig eller ikke samlet i ett signert dokument. Vi avklarer hva som er avtalt, hvilke dokumenter som gjelder, og hvilke krav partene kan gjøre gjeldende.
Ta kontakt for en kort, uforpliktende prat.
Når lønner det seg å ta kontakt?
De vanligste situasjonene vi hjelper med:
Det finnes ingen signert kontrakt — partene har startet arbeidene på grunnlag av tilbud, e-poster, møter eller muntlige avtaler.
Kontraktsdokumentene peker i ulike retninger — tilbud, beskrivelser, tegninger, referater eller ordrebekreftelser gir forskjellige svar på hva som er avtalt.
Det er uklart hvilken NS-standard som gjelder eller om en standardkontrakt i det hele tatt er gjort til en del av avtalen.
Partene er uenige om kontraktssummen — om arbeidet er fastpris, enhetspris, regningsarbeid eller om enkelte ytelser kommer i tillegg.
Det oppstår tvist om endringer og tilleggsarbeid fordi det er uklart hva som lå i entreprenørens opprinnelige leveranse.
Hva gjør vi
Vi går gjennom tilbud, bestillinger, kontraktsutkast, e-poster, møtereferater, tegninger, beskrivelser, fakturaer og annen dokumentasjon for å rekonstruere kontraktsgrunnlaget. Deretter vurderer vi hva som mest sannsynlig er avtalt om omfang, pris, fremdrift, endringer, risiko og ansvar, og om en NS-standard eller andre kontraktsvilkår er gjort gjeldende.
Vi har lang erfaring fra byggebransjen og fra entreprisesaker på begge sider av bordet. Det gjør det lettere å skille mellom det som faktisk følger av kontrakten, det som er vanlig praksis på byggeplassen, og krav som bygger på etterfølgende forventninger. Målet er å få avklart kontrakten tidlig, før uklarheten utvikler seg til en større sluttoppgjørs- eller ansvarstvist.
Ofte stilte spørsmål
-
Ja, en entrepriseavtale trenger som utgangspunkt ikke å være signert for å være bindende. Også muntlige avtaler og avtaler som følger av e-post, tilbud, bestilling eller partenes opptreden kan få virkning. Problemet er ofte beviset: jo mindre som er skrevet ned, desto vanskeligere kan det være å fastslå innholdet i avtalen.
-
Ikke automatisk. NS-standardene er avtalte kontraktsvilkår og må som utgangspunkt være gjort til en del av avtalen mellom partene. Om en standard likevel er avtalt, kan bero på tilbud, bestilling, korrespondanse, tidligere kontraktsforhold og andre omstendigheter. Dette bør vurderes konkret.
-
Kontraktsgrunnlaget kan bestå av langt mer enn et signert kontraktsdokument. Tilbud, tilbudsforespørsel, beskrivelser, tegninger, fremdriftsplaner, referater, e-poster, ordrebekreftelser og senere avklaringer kan være relevante. Dersom dokumentene kolliderer, må det vurderes hvilken betydning og prioritet de enkelte dokumentene har.
-
Utgangspunktet er ordlyden, men den ses i sammenheng med kontrakten som helhet, forhandlingene, formålet med avtalen og partenes opptreden. Også bransjepraksis kan få betydning. Det finnes sjelden én enkel tolkningsregel som løser alle uklarheter, derfor er dokumentasjonen rundt avtaleinngåelsen ofte avgjørende.
-
Da må man først avklare hva entreprenøren allerede var forpliktet til å levere etter den opprinnelige kontrakten. Ligger arbeidet utenfor dette omfanget, kan det være en endring eller et tilleggsarbeid. Krav på ekstra betaling kan samtidig avhenge av varslings- og dokumentasjonsreglene i den kontrakten som gjelder.
-
Det kan være mulig, men resultatet avhenger av hva som ellers kan utledes av avtalen og dokumentasjonen. Tilbud, timepriser, enhetspriser, budsjetter, fakturering og partenes praksis kan få betydning. Det bør avklares tidlig om det er avtalt fastpris, regningsarbeid eller en annen prismodell.
-
Ja. Uklar dokumentasjon kan gjøre det vanskeligere å bevise både selve kravet og størrelsen på det. I tillegg kan avtalte frister for varsling, krav og sluttoppgjør fortsatt gjelde. Derfor bør uenighet om kontraktsgrunnlaget tas opp skriftlig så snart den oppstår, og før saken låser seg.
Ta kontakt
Har prosjektet startet uten en klar kontrakt, eller er dere uenige om hva kontrakten egentlig omfatter? Vi ser gjerne på saken. Send oss tilbud, bestillinger, kontraktsutkast, e-poster, referater og annen relevant dokumentasjon, så gir vi deg en første vurdering av kontraktsgrunnlaget og hvilke muligheter du har videre.
Advokat Stensland & Co - tlf. 922 100 27 - post@stenslandco.no
