Reklamasjoner og mangler i entreprise
Har kontraktarbeidet feil eller mangler, eller er partene uenige om hvem som har ansvaret? I profesjonelle entrepriseforhold kan korte frister og strenge varslingsregler være avgjørende, og et krav kan gå tapt hvis det håndteres for sent.
Vi bistår byggherrer, entreprenører og underentreprenører i saker om mangler, reklamasjon og utbedring etter entreprisekontrakter, blant annet NS 8405, NS 8406 og NS 8407, fra første vurdering til forhandling eller domstolsbehandling.
Ta kontakt for en kort, uforpliktende prat.
Når lønner det seg å ta kontakt?
De vanligste situasjonene vi hjelper med:
Arbeidet har feil eller mangler — utførelsen, materialene eller funksjonen svarer ikke til kontrakten, beskrivelsen, tegningene eller avtalte krav.
Det oppdages feil ved overtakelsen eller senere — og det er uklart om mangelen er reklamert på i tide og på riktig måte.
Entreprenøren avviser reklamasjonen eller mener avviket ligger innenfor toleranser, kontraktens krav eller byggherrens risiko.
Uenighet om prosjektering og ansvar — hvem som har prosjekteringsrisikoen, hva som er årsaken til feilen, og hvem som skal betale.
Utbedringen trekker ut eller sluttoppgjøret påvirkes — det oppstår spørsmål om frister, tilbakehold, prisavslag, erstatning eller utbedring ved andre.
Hva gjør vi
Vi går gjennom kontrakten, beskrivelser, tegninger, endringsmeldinger, kvalitetsdokumentasjon, overtakelsesprotokoll og korrespondanse, og vurderer om det foreligger en mangel, om det er reklamert i tide, og hvilke krav som kan gjøres gjeldende. Deretter fører vi saken videre, som reklamasjon, forhandling om utbedring og økonomisk oppgjør eller ved domstolen der det trengs. Vi sier tydelig fra tidlig om saken er verdt å forfølge.
Vi har lang erfaring fra byggebransjen og fra entreprisesaker på begge sider av bordet. Det betyr at vi forstår både kontraktsreglene og hva som faktisk skjer på byggeplassen. Det er ofte avgjørende når årsak, ansvar og kostnadene ved utbedring skal vurderes.
Ofte stilte spørsmål
-
Det foreligger normalt en mangel når kontraktarbeidet ikke har den kvaliteten, funksjonen eller dokumentasjonen som følger av kontrakten. Vurderingen tar utgangspunkt i avtalen, beskrivelser og tegninger, og i hvem som har ansvaret for prosjektering og valgte løsninger. Det må derfor vurderes konkret hva entreprenøren har påtatt seg.
-
Fristene avhenger av kontrakten. Etter NS 8405 skal senere oppdagede mangler som hovedregel reklameres på uten ugrunnet opphold, mens NS 8406 og NS 8407 bruker formuleringen innen rimelig tid. Den absolutte reklamasjonsfristen er normalt fem år etter overtakelsen. Reklamer skriftlig og så snart forholdet er kjent.
-
Mangler som oppdages eller burde oppdages ved overtakelsen må som hovedregel påberopes senest ved avslutningen av overtakelsesforretningen. De bør føres tydelig i protokollen, også når entreprenøren er uenig. En presis protokoll med bilder og henvisning til kontraktsgrunnlaget kan være avgjørende senere.
-
Ja, etter de vanligste NS-kontraktene har entreprenøren som utgangspunkt både rett og plikt til å utbedre. Byggherren bør derfor normalt gi entreprenøren en rimelig frist før arbeidet settes bort til andre. Brukes en annen entreprenør for tidlig, kan det bli vanskeligere å kreve kostnadene dekket.
-
Det kan være aktuelt dersom mangelen ikke blir utbedret, eller utbedring ikke kan kreves. Prisavslag og erstatning følger ulike vilkår, og standardkontraktene har begrensninger for hvilke tap som kan kreves dekket. Hvilket krav som passer, avhenger av mangelens art og det dokumenterte tapet.
-
Ja. Reklamasjon og foreldelse er to forskjellige fristsystemer. Et krav kan bli foreldet selv om reklamasjonen er sendt innen femårsfristen, og vanlig korrespondanse avbryter ikke nødvendigvis foreldelse. Fristen bør derfor vurderes tidlig og, ved behov, avbrytes på en måte som har rettslig virkning.
-
Kostnadene avhenger av sakens størrelse, dokumentmengde og hvor langt tvisten må føres. Vi avklarer omfang, prosessrisiko og økonomisk interesse tidlig, og legger opp arbeidet trinnvis.
Ta kontakt
Har du fått en reklamasjon, oppdaget mangler i et byggeprosjekt eller er partene uenige om utbedring og ansvar? Vi ser gjerne på saken. Send oss kontrakten, overtakelsesprotokollen, relevant korrespondanse og dokumentasjon på forholdet, så gir vi deg en førstevurdering. Vi vurderer hvilke frister som gjelder og hva som bør gjøres videre.
Advokat Stensland & Co - tlf. 922 100 27 - post@stenslandco.no
