Feil eller mangler på fellesarealer – hva bør styret gjøre?
Når sameiet eller borettslaget oppdager feil eller mangler på fellesarealer etter oppussing eller rehabilitering, er det viktig å handle raskt og riktig. Styret bør sikre dokumentasjon, vurdere kontraktsgrunnlaget og reklamere innen fristene. Vi bistår med juridiske vurderinger og oppfølging overfor entreprenør der det oppstår spørsmål om retting, prisavslag, tilbakehold eller videre tvist.
Typiske problemstillinger
Her er noen eksempler på typiske mangler og tvister ved oppussing og rehabilitering av fellesarealer:
arbeidet er ikke utført i tråd med kontrakt eller avtalt kvalitet
entreprenøren bestrider at det foreligger en mangel
det oppstår uenighet om reklamasjon eller frister
styret er usikkert på om betaling kan holdes tilbake
entreprenøren krever tilleggsbetaling/uenighet om tilleggsarbeider
sluttoppgjøret blir omtvistet
Hva bør styret gjøre når det oppstår feil eller mangler?
-
1. Dokumenter forholdet raskt.
Styret bør så tidlig som mulig dokumentere hva som er feil, hvor forholdet gjelder, og når det ble oppdaget. Bilder, befaringer, møtereferater, e-poster og annen skriftlig dokumentasjon kan få stor betydning senere dersom det oppstår uenighet om hva som faktisk foreligger.
-
2. Gå gjennom kontrakten
Neste steg er å vurdere hva som følger av kontrakten med entreprenøren eller leverandøren. Her må styret blant annet se på krav til utførelse, frister, reklamasjonsbestemmelser, regler om retting og spørsmål om betaling eller tilbakehold.
-
3. Reklamer skriftlig
Dersom det foreligger feil eller mangler, bør styret reklamere skriftlig uten ugrunnet opphold. Reklamasjonen bør beskrive forholdet tydelig, angi hva sameiet eller borettslaget mener er mangelfullt, og presisere hvilket krav som gjøres gjeldende.
-
4. Vurder hvilke krav som kan fremmes
I noen saker vil det være aktuelt å kreve retting. I andre saker kan prisavslag, erstatning eller tilbakehold av betaling være mer nærliggende. Hva som er riktig, beror på kontrakten, de faktiske forholdene og hvordan saken har utviklet seg.
-
5. Søk juridisk bistand tidlig
Tidlig juridisk bistand kan styrke styrets posisjon og redusere risikoen for feil i den videre håndteringen. Det gjelder særlig der det er uenighet om ansvar, omfanget av manglene, reklamasjonsfrister eller oppgjør. Dette samsvarer også med hvordan dere allerede beskriver behovet for tidlig bistand på hovedsiden.
Når bør styret kontakte advokat?
Det kan være klokt å kontakte advokat tidlig, særlig når:
det er usikkerhet om kontrakten eller entreprenørens ansvar
entreprenøren bestrider at det foreligger en mangel
det oppstår spørsmål om reklamasjon eller frister
styret vurderer å holde tilbake betaling
saken utvikler seg til en tvist om retting, prisavslag eller sluttoppgjør
Hvordan vi bistår sameier og borettslag
Vi bistår styret med juridiske vurderinger både før kontrakt inngås og dersom det senere oppstår feil eller mangler på fellesarealer.
Dette kan blant annet gjelde gjennomgang og forhandling av kontrakter, vurdering av entreprenørens ansvar, utforming av reklamasjon, krav om retting, spørsmål om tilbakehold av betaling og videre oppfølging dersom saken utvikler seg til forhandlinger eller tvist.
Trenger styret bistand ved feil eller mangler på fellesarealer?
Ved oppussing og rehabilitering av fellesarealer kan feil og mangler få betydelige praktiske og økonomiske konsekvenser for sameiet eller borettslaget. En tidlig juridisk vurdering kan bidra til å avklare rettigheter, redusere risiko og styrke styrets posisjon i den videre prosessen.
Ta kontakt for en innledende vurdering av saken.