Advokat Stensland & Co AS - Sameie og borettslag
En god kontrakt til vedlikehold av fellesarealer
Dette bør dere vite om kontrakter til vedlikehold av fellesarealer i sameiet og borettslaget
Vedlikehold av fellesarealer er en av styrets viktigste oppgaver. En godt utformet kontrakt med entreprenøren er avgjørende for å sikre kvalitet, forutsigbarhet og trygghet for beboerne.
Oversikt
En god kontrakt for vedlikehold av fellesarealer i sameiet og borettslaget er helt avgjørende for boligselskapet. En riktig utformet kontrakt vil spare dere for tid og kostnader, og ikke minst sikre boligselskapet de beste rettighetene dersom noe skulle gå galt. Kontrakten bør regulere uforutsette hendelser, inneholde klare bestemmelser om kvalitetssikring og fastsette lovvalg. Styret i sameiet eller borettslaget bør gjennomgå kontrakten nøye før den signeres med entreprenøren som skal utføre vedlikeholdsarbeidene. Altfor mange prosjekter knyttet til vedlikehold av fellesarealer ender i konflikt. Vår erfaring er at mange av disse konfliktene kunne vært unngått ved en grundig kontraktsinngåelse.
Advokat Stensland & co AS
Hva styret bør gjøre før kontrakten signeres
Ved å følge disse trinnene vil styret ivareta sameiet og borettslagets interesser på en god måte samt sikre korrekt håndtering av vedlikeholdsprosjektet på fellesarealer.
1. Valg av kontrakt
En kontrakt basert på lov om håndverkertjenester gir sameiet og borettslaget de sterkeste rettighetene dersom noe skulle gå galt. I praksis inngår imidlertid styret som regel en NS-kontrakt med entreprenøren. Ved bruk av NS-kontrakter bør styret alltid innhente juridisk bistand, da disse avtalene inneholder en rekke fallgruver for en ikke-profesjonell part.
2. Unngå samspillskontrakt
Flere entreprenører tilbyr samspillskontrakter for vedlikehold av fellesarealer. Vi fraråder styret å inngå slike avtaler. Etter vår vurdering er samspillskontrakter ikke egnet til å ivareta sameiets og borettslagets interesser på en tilfredsstillende måte. Samspillskontrakter er utviklet for bruk mellom to profesjonelle parter. Styret representerer beboerne, men er i utgangspunktet ikke en profesjonell part, og vil derfor stå i en sårbar posisjon ved inngåelse av slike avtaler.
3. Arbeidsbeskrivelse
Det bør inkluderes en detaljert arbeidsbeskrivelse i kontrakten som tydelig angir hvilke oppgaver som skal utføres, og hvilke metoder entreprenøren skal benytte for å sette fellesarealene i kontraktsmessig stand. En slik beskrivelse sikrer at entreprenøren ikke kan ta i bruk enklere eller mindre egnede metoder underveis i prosjektet, og gir styret et klart grunnlag for oppfølging og kvalitetssikring. Dette er viktig av hensyn til forutsigbarhet, kvalitetssikring, konfliktforebygging og kontroll.
4. Sjekk entreprenørens regnskaper
Styret bør alltid kontrollere entreprenørens regnskaper, for eksempel via proff.no. . Jo mer solid økonomi entreprenørselskapet eller håndverkeren har, desto større trygghet har boligselskapet ved eventuelle senere reklamasjoner. Det samme gjelder dersom entreprenøren benytter underentreprenører – også disse bør vurderes med hensyn til økonomisk soliditet og leveringsdyktighet. Dette er viktig av hensyn til trygghet ved reklamasjoner, risiko for konkurs hos entreprenør og styrets ansvar,
5. Prosjektleder
Styret bør engasjere en prosjektleder som kan følge opp entreprenørens utførelse av arbeidet. Prosjektlederen bør delta på byggemøter, håndtere mangler, koordinere delovertakelser og sikre at fremdriften skjer i henhold til kontrakten. Løpende kvalitetssikring av vedlikeholdsarbeidene vil redusere risikoen for feil og mangler, og samtidig gi styret bedre kontroll og trygghet gjennom hele prosjektet. Dette er viktig av hensyn til profesjonell oppfølging, konfliktforebygging, effektiv fremdrift og kvalitet.
6. Vurder sikkerhet og ansvarforsikring
Entreprenøren skal legge frem dokumentasjon på gyldig ansvarsforsikring. Ved større prosjekter bør entreprenøren i tillegg stille en sikkerhet for oppfyllelse av kontrakten. Sikkerheten skal også dekke et eventuelt ansvar for mangler som oppdages ved reklamasjoner etter ferdigstillelse. Dett er viktig av hensyn til reklamasjoner og økonomisk tap der entreprenører ikke leverer som avtalt, skader på bygningen og styrets kontroll for å ivareta beboernes interesser.
7. Vurder juridisk hjelp
Styret bør vurdere å innhente bistand fra advokat med relevant erfaring før kontrakten signeres. Vi ser ofte at styrer legger for stor vekt på entreprenørens uttalelser i forbindelse med kontrakten. Dette kan være uheldig, ettersom entreprenøren normalt ivaretar sine egne interesser – og ikke sameiets eller borettslagets interesser.
Dette er viktig av hensyn til å balansere partenes rettigheter og plikter, avdekke uheldige vilkår og styrets plikt til å ivareta beboernes interesser.
Ta kontakt i dag for en gratis førstegangsvurdering.
Derfor bør styret velge oss som sin advokat i saker som gjelder vedlikehold av fellesarealer
Vi har betydelig juridisk erfaring og innsikt fra denne typen saker. I snart 20 år har vi bistått som advokat i vedlikeholdsprosjekter for fellesarealer, og vi kjenner godt til de utfordringene som kan oppstå underveis.
Eksempler på prosjekter vi har arbeidet med inkluderer baderomsrehabilitering, rørfornying, vedlikehold av fasader og yttertak, utskifting av dører og vinduer, oppgradering av brannkrav, etterisolering av fasader, salg av råloft og tomt, samt vedlikehold av garasjer.