Reklamasjon på mangler i entreprise – frister, utbedring og prisavslag

Byggherren oppdager feil ved overtakelsen eller etter innflytting. Entreprenøren mener avviket er innenfor toleranse, at det er reklamert for sent, eller at årsaken ligger hos byggherrens prosjekterende. Slik er reglene i NS 8405, NS 8406 og NS 8407 – for begge sider.

Hva er en mangel?

Kontraktarbeidet har en mangel når det ikke svarer til kontrakten: beskrivelse, tegninger, avtalte krav og fagmessig utførelse. Manglende dokumentasjon – FDV, samsvarserklæringer, KS-dokumentasjon – kan i seg selv være et kontraktsavvik. Hvem som har prosjekteringsrisikoen, avgjør ofte hvem som svarer for feilen.

Reklamasjonsfristene

Ved overtakelse. Mangler som oppdages eller burde oppdages ved overtakelsesforretningen, må påberopes senest der – og føres i protokollen. Gjør byggherren ikke det, er kravet tapt.

Senere. Skjulte mangler må reklameres «uten ugrunnet opphold» (NS 8405) eller «innen rimelig tid» (NS 8406 og NS 8407) etter at de ble oppdaget. I praksis betyr det uker, ikke måneder.

Absolutt frist. Fem år etter overtakelsen.

Foreldelse. Et eget fristsystem. Kravet foreldes tre år etter at byggherren fikk eller burde fått kunnskap om mangelen, selv om det er reklamert i tide. Foreldelse avbrytes bare ved søksmål eller skriftlig erkjennelse – ikke ved vanlig korrespondanse.

Entreprenørens rett og plikt til å utbedre

Entreprenøren har både rett og plikt til å utbedre for egen regning, innen rimelig frist. Byggherren bør derfor gi skriftlig frist før andre engasjeres. Settes arbeidet bort for tidlig, kan byggherren miste retten til å få kostnadene dekket. Utbedrer entreprenøren ikke innen fristen, kan byggherren la andre gjøre det og kreve kostnaden – eller kreve prisavslag.

Mottatt reklamasjon? Svar riktig

Entreprenøren bør svare skriftlig og raskt: Bestrid det som bestrides, med begrunnelse, og tilby utbedring der mangelen er reell. Å ignorere en reklamasjon gir byggherren fritt spillerom. Å utbedre uten forbehold kan bli tolket som erkjennelse.

Henger mangelen sammen med hva som faktisk ble kontrollert underveis, les manglende KS-dokumentasjon. Skal mangelen gjøres opp i sluttoppgjøret, les sluttoppgjør – frister som kan koste deg kravet.

Slik hjelper vi

Vi vurderer om det foreligger en mangel, om fristene er overholdt og hvilket krav som er riktig – utbedring, prisavslag eller erstatning. Med bakgrunn fra byggebransjen vurderer vi årsak, ansvar og utbedringskostnad på faglig grunnlag. Les mer om mangler og reklamasjon i entreprise.

Ofte stilte spørsmål

Kan byggherren nekte entreprenøren å utbedre? Som hovedregel nei. Bare hvis utbedring vil medføre urimelig ulempe, eller entreprenøren har vist at han ikke er i stand til det.

Er en e-post nok som reklamasjon? Ja, hvis den er tydelig på hva mangelen består i. Men den avbryter ikke foreldelse.

Hvem har ansvaret når byggherrens tegninger er feil? Ved utførelsesentreprise (NS 8405/8406) som hovedregel byggherren. Ved totalentreprise (NS 8407) som hovedregel entreprenøren. Entreprenøren kan likevel ha en varslingsplikt.

Gratis førstesamtale

Har dere oppdaget mangler, eller mottatt en reklamasjon? Send oss kontrakten, overtakelsesprotokollen og reklamasjonen, så gir vi en førstevurdering og sier hvilke frister som gjelder. Ring 922 100 27, eller fyll ut skjemaet under, så ringer vi deg.

Se alle våre tjenester innen entreprise.

Fyll ut skjema – vi ringer deg-