Av advokat Joakim Stensland, Stensland & CoSalg av råloft kan gi sameiet betydelige inntekter og samtidig bidra til å finansiere rehabilitering av tak, fasade eller andre fellesarealer.
Men et loftsprosjekt kombinerer eiendomsrett, entreprise og offentligrettslige krav. Styret bør derfor avklare både beslutningsgrunnlaget og kontrakten før sameiet binder seg til en utbygger.
Hva får sameiet igjen?
Et loftsprosjekt kan innebære at en utbygger betaler for retten til å bygge ut råloftet, samtidig som utbygger utfører arbeider på sameiets fellesarealer.
For sameiet er det viktig å vite hva det faktisk får betalt for loftet, hvilke arbeider som inngår i avtalen og hvordan verdien av disse arbeidene skal vurderes.
Hvilke vedtak må sameiet fatte?
Salg og utbygging av råloft kan kreve vedtak fra årsmøtet med kvalifisert flertall. Hvilke vedtak som er nødvendige, avhenger blant annet av hvordan prosjektet gjennomføres og hvilke endringer som skal gjøres på eiendommen.
Styret bør avklare dette før det inngås bindende avtaler med en utbygger.
Kontrakten må regulere både salget og byggearbeidene
Loftsprosjekter skiller seg fra en vanlig eiendomstransaksjon fordi utbygger ofte både skal betale et vederlag og utføre omfattende arbeider på sameiets eiendom.
Avtalen bør blant annet regulere hva utbygger skal levere, fremdrift, betaling, sikkerhetsstillelse, endringer, forsinkelse, mangler og ansvar for skader på eksisterende bygg.
Det bør også være klart hvem som bærer risikoen dersom nødvendige offentlige tillatelser ikke blir gitt eller prosjektet må endres.
Brannkrav må avklares tidlig
Utbygging av loft kan utløse omfattende krav til brannsikkerhet og andre bygningsmessige tiltak.
Konsekvensene for resten av bygningen bør derfor kartlegges før avtalen inngås. Kontrakten bør samtidig regulere hvem som har ansvar for nødvendige tiltak og hvem som skal dekke kostnadene.
Dette kan få stor betydning for økonomien i prosjektet.
Vi bistår styret
Vi bistår sameier og borettslag med vurdering av loftsprosjekter, kontraktsutforming og forhandlinger med utbygger. Vi bistår også dersom det oppstår tvist om gjennomføringen eller arbeidene.
Vurderer styret salg eller utbygging av råloft?