Borettslaget i tvist med entreprenør etter rehabilitering – slik sikrer styret kravet

Rehabiliteringen er ferdig, sluttfakturaen er betalt, og så begynner meldingene fra beboerne: badene lekker, fasaden slår sprekker, ventilasjonen fungerer ikke. Entreprenøren viser til overtakelsesprotokollen og mener alt er levert. Styret sitter med ansvaret overfor andelseierne.

Vi har bistått flere av Oslos største borettslag i slike saker, blant annet i Smalvollskogen, der et stort antall bad viste seg mangelfulle etter rehabilitering. Her er det styret må gjøre.

Reklamer nå – skriftlig og konkret

Fristene i NS-kontraktene er korte. Skjulte mangler må reklameres «uten ugrunnet opphold» etter at de ble oppdaget – i praksis uker. Den absolutte fristen er fem år etter overtakelse. Reklamasjonen må beskrive hva som er feil og hvor. En generell melding om «problemer med badene» holder ikke.

Vent ikke på at alle beboerne har meldt inn. Reklamer på det som er kjent, og varsle at det kan komme mer.

Kartlegg omfanget

I et borettslag er mangelen sjelden isolert. Er tre bad feil, er sannsynligvis flere det. Få en uavhengig fagkyndig til å undersøke et representativt utvalg og vurdere om feilen er systematisk. Det avgjør både kravets størrelse og forhandlingsposisjonen.

Gi entreprenøren mulighet til å rette – med frist

Entreprenøren har rett og plikt til å utbedre. Gi en skriftlig, rimelig frist. Utbedrer han ikke, kan styret la andre gjøre det og kreve kostnaden – eller kreve prisavslag. Settes arbeidet bort for tidlig, kan kravet svekkes.

Hold tilbake det som gjenstår

Er ikke alt betalt, hold tilbake så mye som sikrer kravet. Er alt betalt, sjekk om entreprenøren har stilt garanti for reklamasjonstiden – normalt 3 prosent av kontraktssummen i tre år etter overtakelse. Garantikravet har egne frister.

Er styret usikre på om reklamasjonen er sendt riktig, les reklamasjon på mangler i entreprise. Er entreprenøren i ferd med å gå konkurs, les entreprenøren leverer ikke eller går konkurs.

Styrets ansvar – og forsikringen

Styret plikter å ivareta borettslagets interesser. Å la en reklamasjonsfrist løpe ut kan bli et ansvarsspørsmål. Mange borettslag har rettshjelpsdekning i bygningsforsikringen som dekker advokat ved tvist med entreprenør. Vi sjekker dekningen før vi starter.

Slik hjelper vi

Vi tar reklamasjonen, kartleggingen og dialogen med entreprenøren, og fører saken videre til forhandling eller rettssak der det trengs. Med bakgrunn fra byggebransjen vurderer vi selv om arbeidet er fagmessig – og hva riktig utbedring koster. Skal borettslaget rehabilitere igjen, hjelper vi styret med å unngå å havne i samme situasjon. Les mer om bistand til byggherre.

Ofte stilte spørsmål

Kan enkeltbeboere reklamere selv? Det er borettslaget som er kontraktspart og som må reklamere. Beboerne melder til styret.

Vi overtok uten anmerkninger. Er kravet tapt? Ikke for skjulte mangler. Bare feil som var synlige ved overtakelsen, må påberopes der.

Entreprenøren tilbyr «goodwill-retting» mot at vi frafaller krav. Bør vi si ja? Ikke uten å ha kartlagt omfanget. Et forlik om tre bad hjelper lite hvis tretti er feil.

Gratis førstesamtale

Har borettslaget eller sameiet oppdaget feil etter rehabilitering? Send oss kontrakten, overtakelsesprotokollen og en oversikt over feilene, så gir vi styret en førstevurdering og sier hvilke frister som løper. Ring 922 100 27, eller fyll ut skjemaet under, så ringer vi deg.

Se alle våre tjenester innen entreprise.

Fyll ut skjema – vi ringer deg,