Feil og mangler på bolig – ny eller brukt
Har boligen du har kjøpt feil eller mangler? Enten du har kjøpt nybygg fra utbygger eller brukt bolig fra privat selger, har du rettigheter du bør bruke. Vi bistår boligkjøpere i saker om mangler, forsinkelse og oppgjør – etter bustadoppføringslova (ny bolig) og avhendingsloven (brukt bolig) – fra reklamasjon til rettssak der det er nødvendig.
Gratis førstesamtale! Vi sjekker om forsikringen din dekker advokat før vi starter.Når lønner det seg å ta kontakt?
De vanligste situasjonene vi hjelper med:
Skjulte feil etter overtakelse – fukt, råte, lekkasje, skadedyr eller feil på bad, drenering eller elektrisk anlegg som du ikke ble opplyst om.
Boligen svarer ikke til det som ble opplyst – i salgsoppgave, tilstandsrapport eller egenerklæring, eller selger har holdt tilbake opplysninger.
Nybygget har feil eller mangler – arbeidet, materialene eller løsningene svarer ikke til kontrakt, tegninger eller det som ble markedsført.
Overtakelsen er forsinket – og du lurer på om du har krav på dagmulkt.
Selger eller utbygger avviser reklamasjonen – eller mener feilene er noe du må godta.
Uenighet om tilleggsarbeid, endringer eller sluttoppgjør.
Dette gjør vi
Vi gjennomgår kontrakt, salgsoppgave, tilstandsrapport, tegninger og overtakelsesprotokoll, og vurderer hvilke krav du kan gjøre gjeldende – retting, prisavslag, erstatning, dagmulkt, heving eller tilbakehold av betaling. Deretter fremmer vi saken som reklamasjon og forhandling mot selger, utbygger eller selgers boligselgerforsikring, eller for domstolene der det er nødvendig. Vi sier tidlig og klart fra om saken er verdt å forfølge.
Vi har grundig erfaring fra bygningsbransjen og fra entreprisesaker på begge sider av bordet. Det betyr at vi forstår både jussen og hva som faktisk skjer på byggeplassen. Det er ofte avgjørende når det skal avklares om noe er en mangel selger eller utbygger skal svare for. utbyggeren svarer for.
Ofte stilte spørsmål
-
Bustadoppføringslova gjelder når du kjøper ny bolig under oppføring fra en profesjonell utbygger. Avhendingsloven gjelder når du kjøper brukt bolig – og som hovedregel også ferdig oppført ny bolig. Reglene om mangler ligner hverandre, men nybygg har egne regler om dagmulkt og garanti. Vi avklarer raskt hvilken lov som gjelder for deg.
-
Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning for tapet ditt eller holde tilbake betaling. Ved vesentlige mangler kan kjøpet heves. Har du kjøpt nybygg, kan du i tillegg kreve at utbyggeren retter feilen. Hvilket krav som passer, avhenger av hvor alvorlig mangelen er – det bør vurderes konkret.
-
Boligen har en mangel når den ikke svarer til det som er avtalt, eller når selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger som har hatt betydning for kjøpet. Forbehold som «solgt som den er» gjelder ikke lenger overfor forbrukerkjøpere. Feil du kjente eller burde kjent til fra tilstandsrapporten, kan du derimot ikke gjøre gjeldende, og du må selv dekke de første 10 000 kronene av utbedringen.
-
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen – for brukt bolig normalt innen to måneder. Den absolutte fristen er fem år etter overtakelsen, både etter avhendingsloven og bustadoppføringslova. Reklamer skriftlig og så tidlig som mulig, ellers kan kravet gå tapt.
-
Da rettes kravet i praksis mot forsikringsselskapet, som ofte avviser eller nedvurderer reklamasjoner i første runde. Vi håndterer dialogen og forhandlingene med selskapet, og tar saken videre om nødvendig
-
Ja, ved forsinket overtakelse av nybygg har du som hovedregel krav på dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer, uten at du må dokumentere et økonomisk tap. Er tapet ditt større enn dagmulkten, kan du i noen tilfeller kreve erstatning i stedet. Fristene og vilkårene bør sjekkes tidlig.
-
Utbyggeren skal stille en lovpålagt garanti som sikrer deg både i byggetiden og i fem år etter overtakelsen. Garantien kan brukes hvis mangler ikke blir utbedret, eller hvis utbyggeren går konkurs. Mangler garantien, er det i seg selv et forhold du kan reagere på.
-
Ja. Ved mangler eller forsinkelse kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen at det sikrer kravet ditt. Holder du tilbake mer enn nødvendig, kan du selv komme i mislighold. Beløpet bør vurderes konkret, gjerne før overtakelsen.
-
Mange innbo- og boligforsikringer dekker advokat ved tvist, med inntil 100 000 kroner. Vi undersøker om du har slik dekning før vi går videre.
Gratis førstesamtale
Har du oppdaget feil på boligen, eller er leveringen forsinket? Vi ser gjerne på saken din. Send oss kontrakten, salgsoppgaven eller tilstandsrapporten, overtakelsesprotokollen og dokumentasjon på feilene, så gir vi deg en gratis førstevurdering. Vi sier om saken er sterk, og sjekker om forsikringen din dekker advokat før vi går videre
Advokat Stensland & Co - Tlf. 922 100 27 - Epost post@stenslandco.no